La follia della pianura alluvionale – Devo davvero ascoltare la contea qui?

Domanda:

Prefazione – NON sto costruendo nella pianura alluvionale. L’onere della prova spetta alla contea per dimostrare che non sto rispettando le regole? Qual è la cosa peggiore che succede se costruisco semplicemente una casa conforme al 100% alla pianura alluvionale e smetto di fornire sondaggi e mappe aggiuntive che dimostrano che non sono nella pianura alluvionale?

Regole della contea:

Nessun permesso per costruire la contea, nessun certificato di occupazione, ecc., solo permesso per i campi di scolo (già in possesso). Permessi richiesti (da parte dello stato) + ingegneria se all’interno della pianura alluvionale.

Dettagli:

Qui sotto c’è un’istantanea delle mappe Fema degli anni ’80 che mostra la linea di rottura dell’elevazione della base Flood in rosso a 3195 piedi sul livello del mare, in direzione est-ovest. 1/3 di miglio a sud di quella linea, c’è una linea di frattura 3196 (non raffigurata). L’area blu è la determinazione della pianura alluvionale dalle riprese aeree del 1980 e si dice che sia “accurata in media del 95%”. Il quadrato rosso è dove desidero costruire. La casa mobile nella foto non c’è più / l’ho rimossa. Dietro c’è un drenaggio funzionante che abbiamo il permesso di usare dal sanitario (solo permesso effettivamente richiesto).

L’amministratore della pianura alluvionale e il funzionario edilizio della mia contea sembrano inventare alcune regole o almeno essere eccessivamente prudenti (o sono solo confuso).

Mi hanno chiesto di fornire un sondaggio dettagliato che dimostri che la FEMA è effettivamente accurata “perché le foto degli anni ’80 a 30.000 piedi non sono al 100%”. Quindi, ho fornito un sondaggio dettagliato (al contorno di 1 piedi) che mostra sostanzialmente cosa ti aspetteresti di seguito con alcune aree in cui voglio costruire tutto al 100% tra 3195 e 3196. Ora affermano che va bene se costruisco sopra la pausa 3195 -line perché ciò garantisce che i contorni 3195, a nord della linea di frattura 3195 siano al di sopra della quota base di piena. Il problema è che, se voglio costruire a sud della linea di rottura 3195 (come nella foto), l’elevazione dell’inondazione di base è probabilmente 3195 + forse un pollice o due al massimo (in base alla distanza dal contorno 3196. Vogliono una determinazione dell’inondazione di base fatto in quest’area anche se la mia mappa di contorno lo mostra a 3195 o al di sopra e in parte anche a 3196 e 97.

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Risposta 1, autorità 100%

Dato che nei commenti hai affermato di essere già impegnato in una vera costruzione resistente alle inondazioni, ora si tratta solo di documentarlocon soddisfazione delle compagnie assicurative e della contea.

Il mio consiglio è di ricercare i gold standard nella costruzione immune alle inondazioni e modulare il tuo design in modo che sia chiaramente conforme a quello. Non credo che tu debba andare all’estremo dei trampoli; deve solo soddisfare qualsiasi standard di cui saranno soddisfatti.

I nuovi progetti utilizzati nella costa del Golfo sono fondamentalmente solo palafitte ma sotto forma di pareti continue di cemento colato. La bonifica delle inondazioni è una di quelle spazzole a cui si collega un tubo e giù per lo scarico / fuori dalla porta.

Per quanto riguarda l’assicurazione, solo perché stai costruendo denaro questo, non significa che puoi permetterti di costruire il suo sostituto in contanti (un’alluvione potrebbe non rovinarlo, ma un incendio lo farebbe). Inoltre, assicurabilità significa valore di rivendita e, anche se non lo vedi, lo faranno i tuoi eredi.


Risposta 2, autorità 33%

Questo è stato risolto / risolto con la contea. Questa non è una risposta esatta e nessun altro ha fornito una risposta alla domanda: La contea stava spingendo la propria autorità oltre i propri limiti?Ma è almeno un elenco di fatti che ho appreso:

Fatti – Cose che ho imparato:

  1. L’amministratore della pianura alluvionale della contea era “preoccupato” del fatto che se costruissi in questa posizione, mentre è al di fuori del confine della pianura alluvionale, potrebbe cambiare molto facilmente e probabilmente cambierà “come fa la FEMA, i suoi aggiornamenti nel prossimo 4-5 anni”. Inoltre, il dettaglio dei contorni non è sufficiente per dimostrare che le mappe sono accurate al 100%. Ora, 20 anni fa ho ristrutturato una casa vicino al confine della pianura alluvionale e l’ho aggiornata per essere a prova di inondazione al 100% su sollecitazione di un altro amministratore della pianura alluvionale della contea che ha dichiarato “la revisione della mappa FEMA avverrà nei prossimi 4-5 anni” . Quindi, ho sentito questa storia di aggiornamenti delle mappe FEMA per 20 anni e non è ancora successo. Ehm…

  2. Su sollecitazione o richiesta della contea (non sono sicuro di cosa fossero realmente) ho assunto un geometra per eseguire una determinazione della BFE (elevazione dell’inondazione di base) nel sito. Il che mi ha mostrato, qualche centimetro sotto in alcune aree. Mentre avrei potuto sollevare la terra e livellare queste aree + costruire una casa a prova di inondazione, ciò significherebbe che la contea avrebbe richiesto molti permessi e ispezioni con un aumento dei costi complessivi e un ritardo di tempo significativi. vs spostare leggermente la casa – che è quello che abbiamo fatto.

  3. Abbiamo spostato la casa leggermente a sud, fuori dalla pianura alluvionale in base alla mappa di dettaglio più alta fornita dal geometra e a questo punto siamo approvati dalla contea – ma ovviamente costruiremo un 100% a prova di inondazione casa come abbiamo sempre programmato di fare. Nessuno richiederà un’assicurazione contro le inondazioni. Se la FEMA spostasse il confine e cambiasse la definizione del BFE (aumentandolo al di sopra di 3195 a quella linea di rottura), saremmo esclusi e potremmo presentare un LOMA (Letter of Map Amendment) che mi è stato detto sarebbe approvato per 2 motivi : Perché solleveremo lo sporco in modo significativo (senza un permesso perché non è nella pianura alluvionale) e sulla base del lavoro che abbiamo appena fatto per dimostrare che siamo fuori dalla pianura alluvionale. Pertanto, non sarebbe mai richiesta alcuna assicurazione, anche per i proprietari successivi.

Alcuni fatti ipotetici:

  1. Se non avessi chiesto il permesso, avrei costruito il terreno al di fuori dell’attuale definizione della mappa della pianura alluvionale per FEMA. La contea dovrebbe provare che l’ho fatto su un’altura che era al di sotto della pianura alluvionale prima che iniziassi, il che è difficile (ma non impossibile?) da provare.

  2. Se costruissi nella posizione originale proposta e ottenessi un mutuo, la determinazione della pianura alluvionale effettuata dalla società di mutui mi mostrerebbe assolutamente al di fuori della pianura alluvionale perché si basa sulla mappa raffigurata nel mio OP.

Domanda rimanente:

La contea avrebbe potuto fare qualcosa per farmi costruire in questo luogo senza il loro esplicito permesso? Non ne ho idea, ma sento di no.

Ho rispettato eccessivamente, rendendo difficile per le persone ben intenzionate dopo di me? Ancora una volta, non lo so. Mi sento meglio al sicuro che dispiaciuto, ma sento anche che questo è un enorme superamento da parte della mia contea. La loro costante affermazione è che sono l’ombrello FEMA ma non so se lo compro.